住宅房地產(REITS)的春天

住宅房地產(REITS)的春天

由於COVID-19的影響,美國房地產市場遭受了08年金融海嘯以來的重大傷害,無論是在零售,住宿,飯店等房地產投資信託,從3月底以來都有將近約40%跌幅,然而在科技股領軍下的市場領導股不斷創下股價新高之時,房地產的春天是否即將到來?

房地產投資信託(REITS)又可細分為不同的市場,包括了健康保險、商用建築、醫院、零售店面與住宅區。在這時間點想要來特別介紹住宅型的REIST。

美國房屋住宅主要分為兩大類,分別是公寓式住宅( Apartment )和 獨棟房屋( Single Family House ),公寓式住宅主要集中在大城市,例如西岸的舊金山、洛杉磯以及東岸的紐約、波士頓等等。

COVID-19 從三月襲擊美國以來,封城、居家工作以及經濟的不確定性和社會動蕩的綜合作用下,一波又一波的美國人正在從大城市搬到人口更稀少的郊區和鄉村城鎮生活。過去吸引人們聚居城市的文化活動,反而變成都市的隱憂。

然而這一切其實跟台灣在17年前經歷的那場SARS風暴非常像。

2003年SARS疫情爆發,嚴重衝擊台灣房市,導致房價重挫,然而疫情得到控制後,由於政府的積極政策救市,卻也讓房價一路不回頭。

而目前市場最不看好的就是加州,因為科技公司大多集中於此,且此類型的公司大多可以”Work form home” ,導致有曝險於此REITS 股價跌幅更深。

然而就像當年的SARS一樣,事情會過去,人們終究會淡忘。

加州可是全世界第七大經濟體,擁有Apple,Googl,Facebook等舉世知名的大公司,另外包括包括史丹佛大學,加州柏克萊,加州大學洛杉磯分校,南加州大學等。

住宅房地產即時在疫情嚴重影響下,仍然表現出不凡的財務績效,以Equity Residential (EQR)這一檔房地產投資信託來說,2020 Q2 的租金收取率高達97%!!

Equity Residential (EQR)是績優的房地產投資信託。主要在大城市和密集郊區投資公寓。南加州,舊金山,華盛頓特區和紐約市約佔其NOI的80%。平均租戶年收入為164,000美元,而租金佔收入的百分比為19.4%。

  • 郊區資產(占公司資產的45%)收租率達96.6%。
  • 波士頓,劍橋,曼哈頓,布魯克林和舊金山市區(約佔投資組合的25%)收租率達91%。
  • 華盛頓特區,西雅圖和加利福尼亞南部地區(佔投資組合的30%)收租率達95.2%。

而CEO也在第二季的電話會議中提到:

“數據表明,與低收入類別的低收入青少年相比,年收入超過15萬美元的工人中只有4%失業。在第二季度,我們已收取了大約97%的住宅租金,並將其歸因於仍保持良好就業並有能力履行其義務的客戶群。

資產負債表方面,EQR獲得三個信用機構的“ A”級評級:標準普爾公司的A-,穆迪公司的A3和惠譽公司的A。流動性十足,1.87億美金以及24億的信用貸款足以渡過未來的不確定。

股價的催化劑方面,創紀錄的十年期國債低收益率和抵押貸款利率,導致了美國新房銷售強勁增長。現有房屋銷售比上月增長24.7%,比去年增長近9%。

所有的這些因素將會導致房價上漲,這有助於膨脹住宅房地產的淨值,使股價有一步的支撐。

EQR的交易價格目前為58.11美元(202009/05),價格為16.9xp / FFO。在COVID-19之前,約是25.7倍,共下降了34%。

 

發佈留言

Close Menu